Contingut:

1. Estalvia per a l’Entrada: Abans de sol·licitar una hipoteca, és recomanable estalviar per cobrir la quantitat inicial. Això no només augmentarà les teves possibilitats d’aprovació, sinó que també et proporcionarà més estabilitat financera.

2. Selecciona la Ubicació Adequada: Escull una zona que s’adapti a les teves necessitats actuals i futures. Considera la proximitat a serveis essencials, opcions de transport i el potencial de revalorització de la zona.

3. Avalua l’Estat de l’Habitatge: Abans de comprar, és crucial revisar tant el pis com l’edifici. Comprova l’antiguitat, l’estat de les façanes, possibles esquerdes, instal·lacions comunes i la qualitat dels materials.

4. Revisa la Documentació Legal: Assegura’t que el venedor és el propietari legal de l’immoble consultant el Registre de la Propietat. Això evitarà possibles problemes legals en el futur.

5. Considera les Despeses Addicionals: A més del preu de compra, tingues en compte altres despeses com impostos, notaria, registres i possibles reformes. Planifica el teu pressupost en conseqüència per evitar sorpreses.

6. Obté una Preaprovació Hipotecària: Abans de començar la cerca activa d’un habitatge, és recomanable obtenir una preaprovació hipotecària. Aquest procés et proporcionarà una estimació precisa del capital que podràs obtenir en préstec i demostrarà als venedors la teva solidesa financera.  

7. Consulta Professionals Immobiliaris: Comptar amb l’assessorament d’experts en el sector pot facilitar el procés de compra. Els professionals t’ajudaran a trobar propietats que s’ajustin a les teves necessitats i t’assessoraran en les negociacions.

Contingut:

1. Increment dels Preus de l’Habitatge: Segons dades recents, el preu de l’habitatge a Espanya ha augmentat un 3,6% interanual, situant-se en una mitjana de 1.918 euros per metre quadrat. Aquest increment reflecteix una demanda sostinguda en diverses regions del país.

2. Creixement de l’Habitatge de Luxe: En els darrers cinc anys, l’oferta d’habitatges de luxe a Espanya ha crescut un 150%, amb un preu mitjà que ha assolit els 2 milions d’euros. Aquest fenomen s’ha observat especialment en zones turístiques com Màlaga, Alacant i les Illes Balears.

3. Regulacions en el Mercat de Lloguer: El Banc d’Espanya ha destacat que el control dels preus del lloguer pot reduir l’oferta disponible, afectant tant propietaris com llogaters. És important que els inversors i arrendataris estiguin atents a aquestes regulacions per comprendre’n les implicacions.

4. Participació de Fons d’Inversió Estrangers: Els fons d’inversió estrangers estan incrementant la seva presència en el mercat immobiliari català, representant un 60% de les compres realitzades al comptat. Aquesta tendència pot influir en els preus i la disponibilitat d’habitatges per als compradors locals.

5. Escassetat d’Oferta en el Mercat de Lloguer: El mercat de lloguer a Espanya està marcat per una elevada demanda i una oferta en disminució, amb una mitjana de 124 interessats per cada pis disponible, gairebé el triple en comparació amb el 2023. Aquesta situació és especialment crítica a ciutats com Madrid i Barcelona, on els preus del lloguer han augmentat significativament.  

6. Desigualtat entre Lloguer i Hipoteca: En el 94% dels municipis més poblats d’Espanya, el cost del lloguer és superior al de pagar una hipoteca. Aquesta diferència s’ha accentuat a causa de l’escassetat d’oferta i l’augment dels preus en els darrers anys.  

7. Impacte de la Sostenibilitat en el Mercat: La sostenibilitat s’ha convertit en un factor clau en el mercat immobiliari. Els compradors valoren cada cop més les construccions ecoamigables i estan disposats a pagar més per habitatges que siguin respectuosos amb el medi ambient.  

Conclusió: Mantenir-se informat sobre aquestes tendències és fonamental per a qualsevol persona interessada en el mercat immobiliari espanyol. Ja sigui que estiguis considerant comprar, vendre o llogar una propietat, comprendre l’escenari actual t’ajudarà a prendre decisions més encertades.

El portal immobiliari Hogaria.net observa una nova pujada del preu de l’habitatge usat en venda durant el mes de gener respecte al desembre. Se situa el preu mitjà del metre quadrat de l’habitatge usat en venda a 1.729 Euros enfront dels 1.726 Euros que va acabar Desembre.

Províncies i capitals que més han baixat/pujat de preu durant el mes de gener

Les províncies Espanyoles on més va baixar el preu de l’habitatge durant el mes de Gener van ser:

• Osca (-1,2%),
• Sòria (-1%),
• Huelva (-1%),
• Terol (-0,9%)
• Saragossa (-0,5%)

Por el contrario, las provincias que más subieron de precio fueron:

• Lleida (1,1%),
• Jaén (0,9%),
• Valladolid (0,9%),
• Toledo (0,8%)
• Càceres (0,7%)

Les capitals de província que més van baixar de preu durant el mes gener van ser: Múrcia (-0,3%), Barcelona (-0,3%), Castelló de la Plana (-0,2%), Sòria (-0, 2%) i Huelva (-0,1%). Per contra, les capitals que més van pujar de preu van ser: Badajoz (0,7%), Palma de Mallorca (0,6%), València (0,5%), Sevilla (0,4%) i Cadis (0, 4%)

Què ha passat a les grans capitals durant el mes de gener?

Analitzant els preus del mes de gener a Madrid i Barcelona Capital, Madrid puja un 0,2% i Barcelona baixa un 0,3%. Se situa el preu mitjà per metre quadrat en 3.693 euros a Madrid i 3.579 euros a Barcelona. Examinant per Districte, a Madrid: Salamanca, Chamartín, Chamberí i Retiro són els districtes amb un preu mitjà per metre quadrat més elevat (5.238 Euros) ia Barcelona: Eixample, Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi i Ciutat Vella amb un preu mitjà de 5.107 euros.

En dues de les capitals més importants a nivell nacional com Sevilla (2.410 €/m2) i València (2.295 €/m2). Sevilla registra un ascens del 0,4% i València puja un 0,5%. Els districtes de Nervión, Los Remedios i Casc Antic són els més cars de Sevilla amb un preu mitjà de 3.613 €/m2 ia València, Ciutat Vella, L’Example i El Pla del Real amb un preu mitjà de 3.515 €/m2.

Per comprar i reformar habitatges sostenibles

Una hipoteca verda o ressò és bàsicament un préstec que permet finançar la compra o la rehabilitació d’un habitatge sostenible amb condicions més favorables. Per norma general, l’interès és més baix que el que aplica el banc per a adquisicions d’immobles convencionals, encara que en alguns casos també s’ofereixen altres avantatges (com ara més finançament, per exemple).

Actualment, però, són pocs els bancs que comercialitzen una hipoteca verda més barata que la convencional. Segons HelpMyCash, els únics que ho fan obertament són Hipotecas.com, Banco Santander, Cajamar, Triodos Bank i Banco Mediolanum. De tota manera, recorden que és possible negociar amb qualsevol entitat per intentar aconseguir aquestes condicions millorades.

Cal presentar el certificat de qualificació energètica

Lògicament, el banc que concedeix la hipoteca verda no en té prou que li diguem que comprarem un habitatge ecològic: cal demostrar-ho. Per fer-ho, caldrà presentar el certificat de qualificació energètica de l’immoble, que haurà de ser A+, A o B depenent dels requisits exigits per l’entitat.

Així mateix, és imprescindible reunir els requisits de solvència habituals, ja que altrament el banc no aprovarà l’operació. En concret, caldrà comptar amb prou estalvis (generalment un 30% del valor de l’habitatge), amb un bon sou, amb estabilitat laboral i amb un historial creditici net.

No sempre són millors que les convencionals

Des del comparador HelpMyCash alerten, això sí, que les hipoteques verdes no sempre tenen unes condicions millors que les convencionals. Tot i el seu interès rebaixat, hi ha bancs que comercialitzen préstecs amb tipus encara més atractius per a la compra d’habitatges no ecològics; almenys sobre el paper.

Per això, l’ideal és acudir a diverses entitats, tant a les que donen hipoteques verdes com a les que no, i preguntar per les seves condicions de finançament. D’aquesta manera, serà molt més senzill comparar les diferents ofertes i decantar-se per la que surti més a compte. En fer-ho, això sí, convé fixar-se no només en l’interès, sinó també altres aspectes importants com els productes per aconseguir la màxima bonificació o les comissions.

En aquests casos, cal acudir a una d’aquestes associacions o una OMIC, on es presentarà una reclamació. El comprador pot instar judicialment la resolució del contracte o reclamar-ne el compliment o la reparació, amb indemnització en ambdós casos, dels danys i perjudicis que hagi patit. Tot això està recollit a la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE). Aquí hi ha resumits els passos a seguir.

El motiu de la reclamació.

Si hi ha defectes de construcció o vicis ocults a l’habitatge, o si s’incompleixen les normes tècniques de la construcció, les normes de separació mínima, les normes bàsiques d’edificació, o la memòria de qualitats, el comprador disposa de sis mesos des de la data de lliurament de lhabitatge, per presentar reclamacions pels defectes detectats. Si lhabitatge és de protecció oficial, aquest termini és de cinc anys des de la qualificació definitiva.

En cas que els defectes siguin de construcció, cal comptar amb el suport d’un dictamen pericial que asseguri la presència d’aquests defectes. El comprador de l’habitatge disposa d’un termini de deu anys per reclamar judicialment, termini que es pot ampliar fins a quinze anys si els defectes fossin conseqüència d’una falta per part del contractista a les condicions estipulades al contracte d’execució.

Arribar a un acord.

Quan el consumidor es presenta davant l’associació o OMIC corresponent, el primer que se sol·licita és la documentació. El més important és el contracte de compravenda, on s’han de reflectir els drets i les obligacions de cada part. L’associació s’encarrega d’informar el soci dels seus drets, i, si hi està d’acord, signa un full de reclamació, i l’associació queda encarregada de representar-lo.

Analitzant la documentació presentada pel consumidor, l’associació estudia si la reclamació té viabilitat, i en aquest cas comencen a contactar amb l’altra part. És important que en aquest primer moment es faci el possible per arribar a un acord extrajudicial. En cas que s’aconsegueixi aquest acord i el consumidor obtingui una compensació, o allò que sol·licitava a la reclamació, el procés acaba aquí.

La via judicial.

Si a més a més d’incompliments o irregularitats, el problema que s’ha detectat a l’habitatge incompleix la normativa en matèria de consum, estem davant d’un fet sancionable. En aquests casos, es denuncia l’Administració (generalment, les adreces de consum) on, estudiant la documentació, es determina si els fets denunciats són certs, i s’actua en conseqüència.

Les sancions administratives per les infraccions en matèria de consum són imposades sense perjudici de les responsabilitats civils, penals o dun altre ordre que es puguin donar. Per aquest motiu, són independents de la indemnització que, si escau, es donarà al comprador per danys i perjudicis.

Per aquest motiu, el comparador bancari HelpMyCash.com ha elaborat un senzill manual que permet saber si un intermediari financer és segur o no, així com si treballa de manera totalment independent o si, per contra, està vinculat a una o més entitats bancàries .

T’ha de donar les dades de registre

En primer lloc, un broker 100% fiable ens proporcionarà, abans de contractar els seus serveis, la informació sobre el propi negoci. Per llei, aquesta ha de contenir la identitat i el domicili social de l’intermediari, així com el nom del registre en què està inscrit, el seu número registral i els mètodes que podem fer servir per comprovar que, efectivament, aquesta inscripció existeix.

En principi, els brokers que operen a tot Espanya s’han d’inscriure al registre d’intermediaris gestionat pel Banc d’Espanya, mentre que els que només ho fan en una comunitat autònoma ho han de fer al registre de la mateixa regió. A més, el Ministeri de Sanitat, Consum i Benestar Social també gestiona un registre estatal d’intermediaris financers.

No t’hauria de cobrar per avançat

En segon lloc, un intermediari seriós mai no ens cobrarà res per avançat. Encara que no és una obligació legal, un broker fiable només ens exigirà que paguem els seus honoraris després de signar el préstec hipotecari; no abans. Per tant, si algú ens demana diners abans de trobar-nos una hipoteca (excloent-ne el preu de la taxació), l’aconsellable és no contractar els seus serveis.

A més, els brokers hipotecaris estan obligats a presentar-nos les seves tarifes “amb antelació suficient a la prestació” dels seus serveis, segons la Llei 5/2019. Els honoraris no estan regulats, però generalment consten d’una comissió d’entre el 2% i el 5% sobre l’import de la hipoteca obtinguda, a abonar després de la contractació.

Els intermediaris, a més, ens han de dir si cobren (i quant) algun tipus de comissió dels bancs amb què col·laboren. I en cas que treballin exclusivament per a una o diverses entitats financeres, “no podran percebre cap retribució dels seus clients”, tal com diu la llei 2/2009.

T’ha de dir si és independent o no

Per acabar, si l’intermediari està vinculat a un o més bancs o treballa exclusivament per a ells, no ens ho pot amagar. Encara més, ens ha de facilitar els seus noms i, com hem dit abans, quant li paguen per operació. En cas que no es conegui aquest import per endavant, ens ho ha de dir quan ens trobi la hipoteca.

Així mateix, des de HelpMyCash destaquen que els brokers que siguin independents, entenent per tals els que no mantinguin vincles contractuals amb cap entitat financera, estan obligats a presentar-nos un mínim de tres ofertes vinculants que s’adaptin al nostre perfil; seleccionades entre les que hagin trobat dins del mercat.

L’estudi d’AEDAS Homes recull que durant el 2020 el 21,8% dels seus clients va adquirir un pis amb terrassa; l’11% àtics; el 10,7%, unifamiliars; i un 6,4%, baixos amb jardí. En total, gairebé el 50% dels compradors es van decantar per habitatges amb espais a l’aire lliure, una qualitat dels habitatges d’AEDAS Homes que s’ha convertit en una prioritat al mercat. Aquest percentatge és prop de tres punts superior al de 2019 (47%).

A més, els compradors també es van decantar per vivendes amb més habitacions. A l’informe s’observa com moltes de les persones que disposaven d’una casa amb un o dos dormitoris (l’anomenada demanda de reposició) ara prefereixen habitatges amb més estades. Les vendes d’AEDAS Homes posen de manifest que el 77% de les operacions que va tancar el 2020 va correspondre a habitatges de tres dormitoris o més, sis punts més que el 2019.

La contractació d’aquest tipus d’assegurances, relativament noves, experimentava pujades des del 2019, quan van augmentar un 35 % segons dades de l’Observatori Espanyol de l’Assegurança d’Impagament de Lloguer (OESA), però en època de pandèmia s’han doblat les contractacions, fins al punt que l’OESA estima que el 2021 el 30% dels nous contractes de lloguer inclouran assegurances d’impagament.

“La crisi de la COVID-19 ha fet que els arrendadors se sentin més insegurs davant de possibles impagaments”, explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpis.“El volàtil context en què vivim provoca a més que sigui molt difícil preveure futures morositats”, raona.

Per això, l’expert considera que la millor opció per evitar situacions de morositat és contractar aquestes assegurances d’impagament.“És la millor manera de assegurar-se que els diners arribaran”, opina Emiliano Bermúdez, que afegeix a més que “és la tendència que està seguint la societat”.

Com funcionen les assegurances d’impagament?

«L’assegurança d’impagament de lloguer cobreix la renda que s’acorda al moment de la firma per fins a 12 mesos d’impagament», explica Emiliano Bermúdez. D’aquesta manera, l’arrendador s’assegura la renda mensual i evita situacions de morositat per part de l’inquilí.

A més de l’impagament, aquestes assegurances ofereixen altres cobertures. “Un cop s’ha contractat una assegurança”, exposa Emiliano Bermúdez, “és comú que s’hi afegeixin proteccions per danys a l’habitatge o robatori. Que al seu torn són la causa principal de litigis entre el casolà i l’inquilí”, afegeix.

Per a l’expert, contractar assegurances també té beneficis per a l’inquilí, en servir-lo de desfogament econòmic en cas de no poder afrontar els pagaments del lloguer.“Amb una cobertura àmplia, l’inquilí evita possibles situacions desagradables. Com entrar a la llista de morosos o fins i tot ser desnonat”, opina.

«Les assegurances d’impagament són una eina molt còmoda», pensa l’expert. I pronostica que en el futur cada vegada hi haurà més pòlisses al lloguer. “Igual que les assegurances de cotxe, per exemple, és probable que amb el temps es converteixin en una condició necessària per llogar”, aventura.

Després de la crisi immobiliària del 2007 al 2015, s’ha anat instal·lant al nostre mercat un “efecte realisme”, afirma Toni Expósito, director general de la xarxa Comprarcasa, que ens fa ser molt més prudents a l’hora de comprar.

Davant aquesta situació del mercat, els experts de Comprarcasa recomanen a totes les persones interessades a vendre una propietat una sèrie de consells per fer-ho de forma ràpida i eficaç.

1. Fes un estudi de mercat

Fixar un preu de mercat correcte és determinant a l’hora de vendre un habitatge. Per això hem de fixar-nos i posar tota la nostra atenció en els preus i les característiques dels habitatges de la zona. «Equivocar-nos en aquesta primera fase ens portarà a perdre un elevat nombre de trucades i visites les primeres setmanes, claus per a la venda d’un habitatge», assegura Expósito.

Un adequat estudi de mercat i el coneixement exhaustiu de la zona ens portarà a situar el nostre habitatge en la posició necessària per aconseguir la seva venda sense haver de recórrer a successives baixades de preu.

2. Trieu els millors portals immobiliaris

Internet ens ofereix innombrables oportunitats per mostrar el nostre habitatge a un elevat nombre de potencials compradors. “Però compte, no deixem entrar a casa tothom qui truqui interessat per veure la vivenda” alerta el director general de Comprarcasa. “Citaran curiosos, persones que ja estan pensant a posar casa seva a la venda i intermediaris de tota mena”. La recepció de les trucades posteriors a la publicació de l’anunci són determinants a l’hora de detectar l’interès real del possible comprador, així com les possibilitats econòmiques i financeres per adquirir l’habitatge.

3. Destaca les qualitats de l’habitatge de manera realista

Hem de fer una descripció atractiva del nostre habitatge, de manera que atregui els possibles compradors, però “sense caure en exageracions que puguin crear falses expectatives”, recomana l’expert de Comprarcasa. Això només ens portarà a generar visites inútils, que ens faran perdre a tots temps i diners.

És molt recomanable comptar amb un fotògraf professional i especialitzat en el sector immobiliari que sabrà perfectament mostrar les qualitats més grans de l’habitatge, triar la llum més adequada, els espais més clars i trobar l’angle més atractiu per destacar en un oceà d’anuncis.

Segons dades de l’estadística immobiliària del Col·legi de Registradors d’Espanya, en els dotze últims mesos, el nombre de compravendes d’habitatges va totalitzar 429.624 operacions, fet que suposa un repunt de l’11,9 % i la xifra interanual més gran dels últims sis anys . Per tipus d’habitatge, les operacions sobre habitatges nous van recular gairebé un 2,1% respecte al primer trimestre, amb 20.065 operacions, en contrast amb les 99.343 transaccions d’habitatges usats, la xifra més gran en deu anys i un 6,5% superior a la del trimestre anterior.

Segons els registradors, en el segon trimestre el 13,1% de les compravendes inscrites les van realitzar estrangers, amb 15.600 operacions, mentre que en valors interanuals la proporció de transaccions efectuades per ciutadans no espanyols es va situar en el 13,2%, mantenint-se estable màxims històrics, amb unes 56.600 compres anuals.